Материалы сайта
Это интересно
Организация и планирование производства
III. ОРГАНИЗАЦИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ. 5.Принципы и методы оценки недвижимости. Оценка недвижимости зависит от 4 рыночных факторов: 1. Спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; 2. Полезность объекта; 3. Отчужденность объекта; 4. Ограниченность объекта. Покупателей интересует доход от использования данного объекта. Поэтому при определении рыночной стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание прежде всего размер дохода от используемого объекта, т.е. его рыночная стоимость равна капитализированному доходу, т.е. доходу, превращенному в капитал. Принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения; изменения; замещения; лучшего и наиболее эффективного использования; падающей и растущей продуктивности; вклада; конкуренции; соответствия; ожидания. Процедура оценки включает: осмотр объекта; исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в регионе; сравнительный анализ аналогов; работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта; исследование рынка подобных объектов, его стоимости, уровнях расходов на содержание объекта; использование традиционных методов оценки. Процесс оценки начинается с общего осмотра местонахождения объекта, его состояния и особенностей. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью выбора оптимального. Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения условно вакантного состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующих на участке объектов. Следующий этап - определение стоимости. Проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на ценность объекта. Обычно используют три основных метода оценки: Метод калькуляции. Первый подход - оценка по балансовой стоимости (на основе бух отчетности). Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу пены. Второй подход - определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получит продавец при ее быстрой продаже. Данный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа увеличенную на цену земли и состоит из 5 этапов: 1 - расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости; 2 - определение величины физического и морального износа объекта; 3 - уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной' стоимости объекта; 4 - расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли; 5 - суммирование расчетной реальной стоимости здания и стоимости земли. Метод прямого сравнительного анализа продаж - включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем пены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания и исходит из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения доходов или выгод. Стоимость объекта м.б. определена как его способность в будущем приносить доходы. Этапы: 1 - оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов; 2 - оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики; 3-расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат); 4-полученный чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных оценок к единой стоимости объекта. Нужно это все для ипотечного кредитования. 2. Общая характеристика источников финансирования инвестиционной деятельности. С точ. зрен. возможности привлечение фин-х рес-сов в производств-й процесс выделяется 2 способа финансирования инвестиций: 1) Внешний; 2) Внутренний. Внешними источниками финансирования являются: 1) Заемные финансовые средства, включая банковские, бюджетные кредиты и облигационные займы; 2) Привлечение финансовых ресурсов из гос-го бюджета РФ, республик в ее составе, местных бюджетов и внебюджетных фондов; 3) Иностранные инвестиции. Внутренними источниками финансирования явл-ся: 1) Прибыль, получаемая от предпринимательской деятельности; 2) Продажа необоротных активов, т.е. ОФ; 3) Сокращение оборотного капитала, т.е. реализация части товарных запасов сырья, ресурсов, топлива, запчастей; 4) Кредиты у поставщиков мат. ресурсов; 5) Сокращение дебиторской задолженности; 6) Амортизационные отчисления; 7) Аренда оборудования, техники (лизинг). Этапы финансирования произв-хоз-й деят-ти: 1.1. Предстартовый (фиансир-е тех-эк-го обоснования, пр-ва нов. видов прод-ции и финансир-е НИОКР); 1.2. Стартовый капитал (Промышленное проектирование пр-ва прод-ции и пр-во опытной партии прод-ции для изуч. спроса); 2. Оборотный капитал (Для освоения производственной мощности по выпуску продукции); 3. Выход (Освоение произв-й мощности в полном объеме, реализация прод-ции на рынке с целью получения необх-х доходов для возврата инвестиций); 4. Преобразование пр-я, компании, фирмы в АО (Преимущества: 1 - получение нового акционерного капитала за счет эмисси акций; 2 – конвертируемость активов пр-я, т.е. активы получают реальную ст-ть; 3 – Появл-ся доп-е возмож-ти по привлеч-ю фин-х рес-сов за счет смены акционеров, вторичной эмиссии). Лизинг - это вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке. Субъектами лизинга являются: лизингодатель - юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность, то есть передачу в лизинг по договору специально приобретенного для этого имущества, или гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя; лизингополучатель – юр. лицо, осуществляющее предпр-ю деятельность, или гражданин, занимающийся предпр-й деятельностью без образования юр. лица и зарегистрированный в кач-ве индивидуального предпр-ля, получающий имущество в пользование по договору лизинга; продавец лизингового имущества - предприятие - изготовитель машин и оборудования, или другое юр. лицо, или гражданин, продающие имущество, являющееся объектом лизинга. 6.Капитальные вложения, их место в инвестиционной деятельности. На предприятиях инвестируются или вкладываются средства в машины, оборудование, недвижимость, создание целых технологических комплексов, направленных на комплексное использование сырья и природных ресурсов, в охрану окружающей среды, в НИОКР. Характерной чертой инвестиций является то, что на начальном этапе осуществляются затраты на покупку техники, технологий, а только потом наступает очередь финансовых поступлений от продажи готовой продукции, произведенной на закупленном оборудовании. Для того, чтобы рассчитать порядок, величину поступлений по ожидаемым от инвестиций доходам, необходимо на практике сделать расчетный прогноз по следующим показателям: 1) Необходимая величина инвестиций (проект, технологическое решение) - сумма платежей, связанных с приобретением самого инвестируемого объекта (до начала производства). 2) Ликвидная стоимость капитала - реализованная стоимость отдельных элементов основного капитала на момент окончания срока их функционирования. В том случае, если потребуются расходы на демонтаж объекта, его ликвидационную стоимость следует увеличить на величину этих издержек. 3) Срок функционирования объекта инвестиций (моральный и физический): а). За счет прогресса производства машина становится дешевле; б). За счет машин аналогичного назначения с более высокой производительностью. 4) Величина эксплуатационных издержек в будущем периоде в зависимости от инвестиций - воздействие инвестиции на издержки производства и их снижения проявляются прежде всего за счет прироста производства и прежде всего условно- постоянной части расходов и издержек. Научно-техническая и инвестиционная политика на предприятии представляют собой систему мер: направленных на комплексное развитие техники и технологии в производстве конкретной продукции, освоения нововведений, которые обеспечивают ускорение социально-экономического развития производства. Задачи такой политики состоят в том, чтобы обеспечить эффективное выполнение функций НТпринципов прогресса: трудосберегающих, фондосберегающих и ресурсосберегающих. В условиях рыночной экономики политика включает в себя: 1) Выбор и оценка приоритетных направлений развития техники и технологии с учетом запросов мирового рынка в продукции предприятия; 2) Формирование целевых программ, создание и распространение новых технологии, поколений техники, финансируемых с участием соответствующего бюджета; 3) Развитие системы непрерывного образования работников, приспособленной к меняющимся задачам инвестиционной и технической политики; 4) Создание благоприятных экономических и правовых условий для инвестиций и технической политики, с помощью налоговой, финансовой, кредитной политики, антимонопольного законодательства; 5) Организация межреспубликанского, международного, научно-технического сотрудничества между предприятиями; 6) Изменение структурной политики в области инвестиций, которая направлена на более полное использование природных ресурсов, охрану окружающей среды и получение наибольших ресурсов. Функции НТПолитики можно проследить через взаимодействие экономических показателей: Трудосберегающая: Производительность труда (ПТ); Фондосберегающая: Фондоотдача (Фо). Фо= ПТ * Числ./ Осн.фонды= ПТ * N / Фвоор*N 3. Принципы оценки инвестиционных проектов. Основными принципами инвестирования являются: 1) Возмещение вложенных инвестиций за счет полученного дохода; 2) Инвестиции, вложенные в инвестиционный проект, должны дать доход такой величины, чтобы компенсировать временный отказ от использования финансовых ресурсов на начальном этапе реализации инвестиц-го проекта, а т/ж компенсировать возможные риски в связи с неопределенностью конечных результатов и инфляционные изменения покупат. способности денег; 3) По инвестиционному проекту дается как финансовая оценка, так и экономическая. Временной фактор играет ключевую роль в экономической оценке инвестиций. Весь цикл развития инвестиций подразделяется на 3 этапа: 1) Прединвестиционная стадия. Идет тех-эк-я разработка инв-го проекта, пров-ся маркетинговые иссл-я, осущ-ся выбор поставщиков, ведутся переговоры с инвесторами, юридическое оформление проекта (регистрация, лицензии и т.д.). Прединвестиционные затраты ч/з мех-м аморт-ции включ. в издержки пр-ва. 2) Инвестиционная стадия. Закупка оборуд-я, строит-во, монтаж, формир-ся активы пр-я, обучение кадров, реклама. 3) Отдача от инвестиций. пр-во и реализация прод-ции. На этой стадии пр-е д. возместить инвестиции. При реализации инв-го проекта важно определить время по достижению которого денеж. поступления от функционир-я инв-й способны их возместить. Критерием для коммерческой оцеки инвестиций явл. 2 подхода: 1- Финансовая оценка инвестиций и 2 - экономическая оценка инвестиций. По инвестиционному проекту определяется эффект за весь расчетный период. По инвестиционному проекту рентабельность инвестиций должна быть выше фактической рентабельности производства ((Пб/З)*100). Рентабельность инв.= ЧДД/(SKt*kпp.t ), где Kt – капиталовложения по годам расчетного периода; kпр.t -коэффициент приведения разновременных кап. вложений к первому году начала эксплуатации, ЧДД – чистый дисконтированный доход (текущая стоимость). 4.Методики оценки инвестиционных проектов. В условиях конкуренции критерием эффективности инвестиционных проектов является уровень прибыли, получаемой на вложенный капитал. При этом рентабельность инвестиций или доходность должна обеспечивать не просто прирост капитала, а такой темп увеличения капитала предприятия, который во- первых полностью компенсирует темп инфляции, т.е. изменения покупательной способности денег в течение рассматриваемого периода. Во-вторых, обеспечить минимальный гарантированный уровень доходности от капитала. В-третьих, покрыть риск инвестора, связанный с реализацией проекта. При оценке инвестиционных проектов принимается во внимание стоимость капитала, которая учитывает уровень инфляции Она проявляется в уменьшении общей покупательной способности денег, следовательно участники финансового рынка капиталов включают в стоимость капитала ожидаемый темп инфляции. Для определения реальной ставки процента или реальной нормы прибыли на вложенный капитал используется формула: Rcт=Nст–Jинф, где: Rст - реальная ставка на вложенный капитал (в %); Nст- номинальная ставка (в %); Jинф - темп инфляции (в % за год). Номинальная ставка за капитал – ставка %, которую может получить инвестор за свой инвестированный капитал на рынке капиталов, следовательно инвестиционный проект будет привлекателен для инвесторов лишь в том случае, если реальная (фактическая) норма доходности будет превышать уровень доходности при другом способе размещения капитала. Проблема оценки привлекательности инвестиций заключается в определении уровня фактической нормы прибыли на вложенный капитал. Для оценки результативности инвестиций с учетом номинальной ставки и темпа инфляции применяют два метода: статистический (простой) и динамический (дисконтирование). 1). Определение экономической эффективности инвестиций на основе простого метода. Данный метод определяет эффективность на конкретный период времени, т.е. эффективность определяется в статике. При этом не учитывается вся продолжительность жизни инвестиционного проекта, а так же неравноценность денежных потоков, возникающих в различные периоды времени. Простые методы определения целесообразности инвестиций: А) Определение простой нормы прибыли. Нп=ЧП/КВ* 100%, где: ЧП - чистая прибыль, получаемая за год от использования кал. вложений; KB - капитальные вложения (инвестиций) в проект в денежном выражении; ЧП= балансовая прибыль - платежи из прибыли и налог. Смысл данного показателя заключается в оценке того, какая часть капитальных. вложений возмещается в виде прибыли в течении одного года. Сравнивая расчетную величину простой нормы прибыли с минимальным или средним уровнем доходности, инвестор может принять предварительное решение о целесообразности продолжения инвестиций. Данный показатель называется простой нормой прибыли потому, что он опред-ся на конкретный период времени, и не учитыв. влияние таких факторов как инфляция, фактор времени, ставки за кредиты. Б) Определение срока окупаемости инвестиций. Назначение этого показателя состоит в том, чтобы определить продолжительность периода в течении которого произойдет возврат (возмещение) капитальных вложений (в первую очередь за счет чистой прибыли и амортизац-х отчислений). Ток= (ЧП+ А)/КВ, где KB - кап. вложения (инвестиции); ЧП - чистая прибыль (годовая); А - годовые амортизационные отчисления (амортизация по кап. вложениям). Ток=КВ-S(ЧПi+Аi)?0, Ток - период возврата инвестиционных вложений; ЧПi+ Ai - годовой приток (возврат) капитала. Определение срока окупаемости используется для оценки риска инвестиций, т.е. чем меньше срок окупаемости, тем меньше риск. Существенным недостатком при определении срока окупаемости: он не учитывает продолжительность инвестиционного проекта за пределами срока окупаемости, следовательно не может применяться при оценке вариантов с одинаковым сроком окупаемости, но различными инвестиционными сроками жизни проекта. Главный недостаток простого метода оценки эффективности инвестиций заключается в игнорировании факта неравноценности одинаковых сумм поступлений и платежей, относящихся к разным периодам времени. 2). Метод дисконтирования при оценке эффективности инвестиций. Данный способ учитывает фактор времени, т.е. эффективность определяется за весь срок жизни проекта и денежные потоки приводятся в сопоставимый вид с применением коэффициентов приведения. Проблема объективной оценки привлекательности инвестиционных проектов заключается в том, насколько будущие поступления будут оправдывать сегодняшние затраты. А т.к. принимать решение по реализации проекта приходится сегодня, то все платежи будущей деятельности д.б. откорректированы с учетом снижения ценности, значимости денежных потоков (поступлений и платежей) по мере отдаления от начала реализации проекта. Операция такого пересчета называется дисконтированием – т.е. приведение величин показателей в различные годы в масштаб цен сегодняшнего дня. Корректировка денежных ресурсов в различ. годы произв-ся с помощью коэффициента приведения, кот рассчит-ся на основе ставки сравнения: Кприв=1/((1+Сср)^t); где: Сcр - ставка сравнения; Кприв - коэффициент приведения для t-го года жизни инвестиционного проекта; t - порядковый номер года проекта при условии, что нулевой год - это год начала реализации проекта. Ставка сравнения: Сср=Jинф+Нп.min*R; Jинф - темп инфляции в %; Нп.min. - минимальная реальная норма прибыли на рынке капиталов (в %); R – коэфф-т риска инвестиционного проекта (экспертная величена). Под минимальной реальной нормой прибыли понимается наименьший гарантированный уровень доходности инвестору, кот. сложился на рынке капиталов (в кач-ве приближ-го знач. м. исп-ся % ставки по долгосроч. банковским кредитам). а) Эффективность инвестиций определяется преж. всего соотношением полученных рез-тов от реализации проекта и затрат, необх-х для достижения данных рез-тов. Чистый доход: ЧДt=Пt + Аt – КВt – Нt, где Пt – годовая приб. от пр-ва и реализ. прод-ции с применением инвестиций в t-м году; Аt – годовые аморт. отчисл-я в t-м году; КВt – кап. вложения; Нt – налоги и платежи из прибыли. б) ЧДД – чистый дисконтир-й доход: ЧДД = SЧДt*Кприв.t (от t0 до tn). в) Смысл внутренней нормы прибыли – определение max Сср. SЧДt*Кприв.t = SКВ*Кприв.t – при таком равенстве инвестиционный проект безубыточный. Чтобы правильно оценить эффективность проекта необходимо сопоставить полученный дисконт-й доход со всеми инв-ми затратами, т.е. необходимо определить Ре инвестиций: Рентабельность инв.= рез-ты / затраты = ЧДД/(SKВt*kпpив.t ). 1. Государственное регулирование инвестиционной деятельности. Цели и формы регулирования. Через регулирование капиталовложений гос-во оказывает воздействие на темпы и пропорции общественного воспр-ва, используя при этом финансовый и кредитно-денежный механизм. Можно выделить след. формы гос-го регулирования инвестиционной деят-ти: льготная налоговая и кредитная политика, инвестиционные налоговые кредиты, прямые бюджетные ассигнования (за счет гос. бюджета, местных бюджетов), стимулирование частных инвестиций, разумная приватизация гос. сектора, стимулирование прироста инвестиционных сбережений (размещение населением своих сбережений в банки или ц/б-ги). Бюджетные средства, направляемые на инвестиции, должны предоставляться в первую очередь для промышленных проектов на конкурсной основе. Для привлечения частных кредитных ресурсов – предоставление гос. гарантий. Инвестиционная политика - совокупность гос-х подходов и решений, определяющих направления использования капитальных вложений в сферах и отраслях экономики. Инвестиционная политика зависит от содержания эк-х, научно-технических и социальных задач, решаемых на конкретном этапе развития общества. В условиях тяжелого эк-го положения нашей страны, острой нехватки инвестиционных ресурсов инвестиционная политика ориентирована на новые подходы и решения. Центр тяжести переносится с нового строительства на реконструкцию и техническое переоснащение действующих пр-й. Важное значение придается мобилизации средств пр-й с помощью введения налоговых льгот на инвестиции из прибыли. Так в соответствии с законом «О налоге на прибыль» при исчислении налога на прибыль облагаемая прибыль, уменьшается на суммы направленные пр-ями отраслей сферы матер-го производства на финансир-е капитальных вложений производственного назначения (в т.ч. в порядке долевого участия), а т/ж на погашение кредитов б-ков, получ-х и использованных на эти цели, включая %-ты по кредитам. Развивается банковский инвестиционный кредит, прежде всего по проектам, соответствующим приоритетным направлениям развития нар/хоз-ва, гос-ные капиталовложения в первоочередном порядке направляются в отрасли, не подлежащие приватизации. Создаются благоприятные условия для привлечения иностранных инвестиций. Вместе с тем государство оказывает финансовую помощь предприятиям, продукция которых имеет социальную значимость. Из статьи В.А. Фокина "Приоритетные направления инвестиционной политики в лесном комплексе Республики Коми " !!! Приоритетными направлениями в области государственной инвестиционной политики определены: жилищное строительство, развитие социальной сферы, реализация Федеральных целевых программ, активизация частных инвестиций. Структура инвестиционных вложений в предприятия различных форм собственности следующая: государственная - 30%, муниципальная - 6%, смешанная - 47%,частная -17%. Рост объемов инвестиций происходит в основном за счет эмиссии ц/б-г, кредитов КБ-в, иностранных инвестиций, будет возрастать роль фондового рынка. Необходимо поощрять кредитование со стороны международных финансовых организаций и зарубежных партнеров под гарантии Правительства РФ и РК. Основными причинами низкой активности инвестиционных процессов в лесном комплексе РК являются: отсутствие или недостаток средств от прибыли пр-й на данные цели, многократное снижение объемов гос. кап.вл.; низкая активность фондового рынка; жесткая налоговая полшика, не учитывающая интересов инвесторов и самих пр-й в инвестициях на производственное строительство; отсутствие эк-х стимулов, а т/ж правовых гарантий для зарубежных инвесторов, приватизационная политика, осущ-вляемая без учета инвестиц-х потребностей пр-й. Принципиально новое направление в гос. инвест. политике - переход от распределения бюджетных ассигнований на кап. строительство между отдельными отраслями и регионами к избирательному, частичному финансированию конкретных объектов и формированию перечня финансируемых объектов на конкурсной основе, позволяющей потенциальному инвестору получить дополнительные гарантии эффективности предложенного проекта и свести риск до минимума. Целесообразно предложить для подхода обеспечения гарантий инвестиций инвестором: сертификация проектов и гос. гарантии инвесторам, что повышает доверие к проектам и позволяет создать конкуренцию на инвестиционном рынке, способствует снижению ставки %-в комм-х кредитов, что в свою очередь повысит эффективность инвестиций. Сертификация инвестиционного проекта удостоверяет его качество и определяет предельный размер гос. поддержки. Предоставление гос. гарантий частным отечеств-м и иностранным инвесторам сводит к минимуму долю риска и повышает привлекат-ть вложений в лесной комплекс как России так и РК. Для успешной реализации намеченных прогнозов необходимы соответствующие источники финансирования как в вида собственных средств пр-й за счет прибыли, амортизационных отчислений, средств от приватизации, эмиссии акций предприятий, реализации иных ц.6. (векселей, облигаций), так и в форме заемных средств. ----------------------- Коммерческая оценка инвестиций Финансовая оценка инвестиций Экономическая оценка инвестиций Оценка прибыли от инв-ций коэффициенты финансовой оценки эффективности инвестиций Простая норма прибыли Срок окупаемости Движение денежных средств Баланс по доходам и расходам Методы дисконтирования Простые статистич-е методы Годовой эк-й эффект Внутренняя норма прибыли от инвестиц-й Чистый доход Текущая ст-ть проекта (ЧДД)